¿Cuáles son las denominadas ofertas fantasma de inversión inmobiliaria?

A medida que más y más inversionistas regresen al mercado, pujarán por propiedades contra inversionistas más experimentados. Esta licitación, especialmente en nuevos REO (propiedades de propiedad del banco) puede volverse feroz. Una vez que un inversor comprenda las estrategias de Ghost Offers, podrá utilizarlas en su beneficio al igual que los profesionales.

El término ofertas fantasma probablemente fue originado por un agente de bienes raíces descontento que se molestó con los inversores locales que harían ofertas sobre propiedades, obtendrían un contrato y luego no cerrarían cuando llegara el momento. A menudo, estos inversionistas cancelarían el contrato bajo su cláusula de período de inspección.

Para el inversionista, esta fue una buena estrategia porque no asumió ningún riesgo de mercado para revender la propiedad ni tuvo que reunir el dinero para cerrar. Entonces nunca estuvo expuesto a ningún riesgo de mercado. Esta es una poderosa estrategia de inversión, pero para los agentes inmobiliarios, es kryptonita para Superman. En algún lugar del fragor de la batalla del día a día, un corredor de bienes raíces probablemente dijo que los inversionistas son como fantasmas cuando se trata de cerrar propiedades: a veces los puedes ver, otras veces no.

En nuestra área, un grupo de comerciantes mayoristas utiliza lo que yo llamo ofertas fantasma para obtener la máxima ventaja. Siempre debe recordarse que comprar una propiedad es lo último que quiere hacer un mayorista. Preferiría mucho más poner la propiedad bajo contrato y venderla a un comprador final que realmente aportará dinero al cierre para comprarla. El inversionista luego hace el «spread» o ganancia en el trato.

Esto se puede hacer de varias maneras, las dos formas más populares son usando una cesión del contrato del mayorista al comprador final y, en segundo lugar, transfiriendo el interés benéfico de un fideicomiso de tierras al comprador real de la propiedad. En realidad, hay 17 formas de hacer transacciones de bienes raíces con poco o ningún dinero necesario del inversionista.

Los mayoristas locales han llevado las ofertas fantasma a un nuevo nivel similar a lo que sucede en las subastas de los juzgados. Cuando una propiedad REO se ofrece a la venta por primera vez, el grupo lanza de 6 a 8 ofertas diferentes que esencialmente rodean el precio de venta de la propiedad. Por las ofertas rechazadas, el grupo puede saber a qué precio probablemente se pondrá la propiedad bajo contrato.

Dado que no tienen intención de comprar la propiedad, sus ofertas pueden ser totalmente tontas. Una oferta absolutamente tonta suele ser más alta que el precio de cotización inicial. El agente de la lista se deja engañar pensando que hay un gran interés en la propiedad. Si uno del grupo obtiene la propiedad bajo contrato, todo el grupo la comercializa en su lista de correo electrónico y, a veces, la venden.

Sin embargo, si el inversionista que obtuvo el contrato no está en su grupo, este «forastero» lo obtuvo al ofertar contra ofertas fantasma y termina pagando de más por la propiedad. Esta técnica ha sido utilizada por los principales actores en el campo de las subastas de ejecuciones hipotecarias desde que comenzaron las subastas públicas hace cientos de años.

En resumen, si escucha el término oferta fantasma, considere la fuente porque son malas noticias para los agentes inmobiliarios y peores noticias para los inversionistas sin experiencia que están tratando de obtener REO recién listados. Las personas que más son víctimas de esta táctica son los rehabilitadores que tienden a pagar de más por las propiedades porque creen que pueden crear equidad en la propiedad arreglándola. Esto es cierto hasta un punto de rendimiento decreciente en el que el precio máximo que pueden obtener se ve obstaculizado por los prestamistas convencionales y las tasaciones realizadas por tasadores conjuntos.

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